چکش مالیاتی بالای سر خانههای خالی؛ دوران احتکار ملک تمام شد؟
بازار مسکن ایران طی چند سال گذشته با شرایط پیچیدهای روبهرو بوده است؛ جهش سریع قیمتها، رکود معاملات و کاهش توان خرید باعث شده بسیاری از خانوارها از دستیابی به مسکن مناسب بازبمانند. یکی از سیاستهایی که برای مهار این وضعیت بر سر زبانها افتاده، موضوع اخذ مالیات از خانههای خالی است. از نگاه کارشناسان، هدف اصلی این نوع مالیات باید ساماندهی و تنظیم بازار باشد، نه ایجاد درآمد برای دولت. به همین دلیل طرحهایی مانند وضع مالیاتی سنگین تا حدود ۳۰ درصد ارزش روز ملک مطرح شده است؛ اقدامی که میتواند مالکان را به عرضه واحدهای خالی وادار کند و به تعدیل قیمتها بینجامد.
بازار مسکن با انبوهی از چالشها دستبهگریبان است. رشد مداوم قیمتها و کاهش قدرت خرید باعث شده بسیاری از مردم حتی از اجارهنشینی مناسب نیز عقب بمانند. در این میان، طرح مالیات بر خانههای خالی بهعنوان ابزاری برای مقابله با احتکار و تحریک عرضه معرفی شده است. به گفته فرشید ایلاتی، تحلیلگر باسابقه حوزه مسکن، این نوع مالیات در اصل یک ابزار سیاستی برای ایجاد تعادل در بازار است و نباید صرفاً به دید منبع درآمدی به آن نگریست.
مالیات بر خانههای خالی؛ یک ابزار اصلاحی
ایلاتی تأکید میکند که فلسفه این مالیات الزام مالکان به عرضه واحدهای خالی است. او میگوید در مراحل بررسی و تدوین این سیاست، پیشنهادهایی مطرح بود که نرخ مالیات بهشدت بالا باشد؛ حتی تا سطحی مانند ۳۰ درصد ارزش روز واحد مسکونی. چنین رقمی بدون شک انگیزه احتکار را کاهش میدهد و مالکان را تحت فشار قرار میدهد تا ملک را وارد چرخه مصرف کنند. اما در مدل فعلی، مالیات بهصورت چند برابر مالیات بر اجاره محاسبه میشود؛ یعنی ۶ برابر، ۱۲ برابر یا ۱۸ برابر. تجربه دو سال اخیر نیز نشان میدهد این روش فاقد بازدارندگی لازم بوده است.
ناکامی روش فعلی و سناریوی مالیات ۳۰ درصدی
آمارها نشان میدهد اغلب مالکان همچنان ترجیح میدهند واحدهای خود را خالی نگه دارند، زیرا مبلغ مالیات آنقدر سنگین نیست که مجبورشان کند ملک را اجاره دهند یا بفروشند. ایلاتی معتقد است اگر نرخ مالیات بر اساس ۳۰ درصد ارزش روز تعیین میشد، عملاً مالکان امکان دور زدن قانون را نداشتند و بخش زیادی از واحدهای خالی به بازار بازمیگشت. او این سیاست را نسخهای مؤثر برای کاهش سریع قیمتها میداند، زیرا ورود حجم قابلتوجهی از واحدهای خالی به بازار میتواند توازن عرضه و تقاضا را احیا کرده و رشد قیمتها را متوقف کند.
پیامدهای احتمالی اجرای مالیات سنگین
کارشناسان برای اجرای این مدل جدید مالیاتی چند اثر مهم را برمیشمارند:
- افزایش محسوس عرضه: مالکان برای فرار از مالیات بالا ناچار به فروش یا اجاره ملک میشوند.
- کاهش قیمت مسکن: افزایش عرضه، فشار قیمت را تعدیل کرده و روند نزولی را تقویت میکند.
- کاهش رفتارهای سوداگرانه: احتکار و نگهداری ملک بهتجارت پرسود تبدیل نخواهد شد.
- بهبود دسترسی عمومی به مسکن: با کاهش قیمتها، توان خرید خانوارها افزایش خواهد یافت.
با این حال، اجرای چنین سیاستی بدون فراهمسازی زیرساختهای اطلاعاتی دقیق، یکپارچگی دادهها و همکاری دستگاههای مختلف امکانپذیر نیست؛ در غیر این صورت با مقاومت مالکان یا اختلالات اجرایی مواجه خواهد شد.
جمعبندی
اگر مالیات بر خانههای خالی بهصورت جدی، هدفمند و با نرخهای بازدارنده اجرا شود، میتواند به یکی از مؤثرترین ابزارهای کنترل بازار مسکن تبدیل شود. عملکرد دو سال گذشته نشان داده که روش فعلی فاقد کارایی لازم است. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان باور دارند که تعیین نرخهای سنگین مانند ۳۰ درصد ارزش روز ملک میتواند مسیر بازار را تغییر دهد؛ عرضه افزایش یابد و قیمتها به شکل محسوسی کاهش پیدا کنند. در شرایط فعلی که بازار مسکن با بنبستهای جدی روبهروست، چنین سیاستی میتواند امید تازهای برای خانوارهایی باشد که در تلاش برای خانهدار شدن هستند.
