هشدار: اجارهنشینها هوشیار باشند
گرچه سیاستگذاران از کند شدن آهنگ رشد اجارهبها رضایت دارند، اما یافتههای یک پژوهش تازه نشان میدهد که «دهکهای پایین عملاً توان پرداخت اجارههای موجود را ندارند و دهکهای میانی نیز در مرز ناپایداری قرار گرفتهاند.» یک کارشناس اقتصاد مسکن با تشریح چهار مسیر احتمالی پیشروی مستاجران، نسبت به اثرگذاری عوامل بیرونی و کاهش درآمد سرانه هشدار میدهد.
کاهش شتاب تورم اجاره، که از دادههای رسمی برداشت میشود، لزوماً به معنی کاهش فشار بر مستاجرها نیست. بازار اجاره امروز با چهار علامت خطر جدی روبهرو شده است. نخستین مورد، شکاف میان رشد درآمد و اجارهبهاست که باعث شده بسیاری از مستاجران ناچار به نقل مکان به خانههایی کوچکتر و بیکیفیتتر شوند. اگرچه نرخ رشد اجارهبها اخیراً کمتر از تورم عمومی بوده، اما جهشهای پیدرپی سالهای قبل قدرت پرداخت خانوارها را به نقطه شکنندگی رسانده است؛ بهطوریکه برای بخشی از اجارهنشینها، اصلیترین دغدغه این است که آیا سال آینده قادر به تمدید قرارداد فعلی خواهند بود یا نه. به همین دلیل، سیاستگذار نباید افت نسبی تورم اجاره را نشانه بهبود تلقی کند.
هشدار دوم به ساختار اقتصاد کلان در دهه ۹۰ بازمیگردد؛ دههای که رشد اقتصادی بسیاری از سالها صفر یا منفی بود در حالی که جمعیت کشور افزایش یافت. پیامد این روند، کاهش محسوس درآمد سرانه و سقوط قدرت خرید مسکن برای گروههای زیادی از جامعه بوده است.
سومین هشدار نیز به عواملی برمیگردد که خارج از بازار مسکن هستند؛ یعنی تورم مزمن و رشد اقتصادی پایین. تا زمانی که این مشکلات بنیادین حل نشوند، سیاستهایی چون مسکن استیجاری یا یارانه اجاره نمیتوانند وضعیت اقشار کمدرآمد را متحول کنند.
چهارمین هشدار به «فرسایش امید» مربوط میشود؛ اگرچه نسبت مالکان و مستاجران در ایران با استانداردهای جهانی همخوانی دارد، اما برخلاف دهه ۷۰، اکنون بسیاری از مستاجران هیچ آینده روشنی برای خانهدار شدن متصور نیستند. محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری، در نشستی علمی این چهار هشدار را تشریح و سپس چهار سناریو درباره پایان اجارهنشینی ارائه کرد.
مسکن؛ کالایی چندبعدی
اولاد با اشاره به اینکه مسکن تنها یک سرپناه ساده نیست، توضیح داد: تأمین مسکن علاوه بر ایجاد امنیت و رفاه، در جایگاه اجتماعی افراد نیز اثرگذار است و برای بسیاری جنبه نمادین و هویتی دارد. در دهکهای کمدرآمد، نیاز به مسکن صرفاً برای ایجاد سرپناه است، اما با افزایش درآمد، انتظارات از مسکن به مسائل دیگری مانند کیفیت، خدمات، آرامش و دسترسی مرتبط میشود. از اینرو «بدمسکنی» فقط نداشتن خانه نیست، بلکه داشتن خانهای است که جز سرپناه، هیچیک از نیازهای اولیه خانوار را پاسخ نمیدهد.
او تأکید کرد که سیاستگذاری در کشور همواره بر پایه «مسکن متعارف» برای دهکهای میانی بوده و این مدل، با توان مالی دهکهای پایین همخوانی ندارد؛ حتی اگر تسهیلات با نرخهای بسیار پایین ارائه شود، بازپرداخت آن برای دهکهای اول تا سوم ممکن نیست. به همین دلیل، تعریف نیاز مسکن باید برای هر دهک متفاوت باشد.
اولاد افزود که خانوارهای فقیر طی سالها راهحل خود را برای تأمین سرپناه پیدا کردهاند؛ به همین دلیل نسبت اجارهنشینی در این دهکها کمتر از دهکهای میانی است. آنها بهدلیل درآمد ناپایدار، زندگی در سکونتگاههای غیررسمی را بر اجارهنشینی ترجیح میدهند. اگر سیاستگذار این واقعیت را بپذیرد و تلاش کند کیفیت سکونت این گروهها را اندکی ارتقا دهد، نتیجه آن مؤثرتر از اصرار بر یک نسخه واحد مسکن خواهد بود.
روند تاریخی مالکیت و اجارهنشینی
این پژوهشگر در ادامه روند تاریخی سهم مالکان و مستاجران را نیز بررسی کرد. درصد خانوارهای مالک که در سال ۱۳۳۵ حدود ۷۶ درصد بود، تا سال ۱۳۶۵ به ۸۵ درصد رسید، اما پس از آن رو به کاهش گذاشت و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۶۶ درصد رسید. در مقابل، سهم مستاجران از ۱۴ درصد در سال ۱۳۶۵ به نزدیک ۳۴ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافت.
افزایش جمعیت مهاجر به شهرها، نبود عرضه کافی و سپس تشکیل خانوارهای نسل دهه ۶۰، از عوامل اصلی رشد تقاضای اجارهنشینی در سالهای اخیر بوده است. با این حال، تفاوت مهم امروز با گذشته در «امید به آینده» است. در دهههای ۶۰ و ۷۰، بسیاری از جوانان انتظار داشتند ظرف چند سال به شغل، خودرو و خانه دست پیدا کنند، اما امروز حتی دانشجویان دکتری نیز چنین چشماندازی برای خود نمیبینند. کاهش مداوم درآمد سرانه و رشد اقتصادی ضعیف عامل اصلی این بدبینی است.
سقوط از طبقات شهری
اولاد به افت تدریجی کیفیت سکونت نیز اشاره کرد: مهاجرت مستاجران طبقه متوسط به جنوب شهر و سپس حرکت بخشی از ساکنان جنوب به حاشیهها اکنون بهوضوح دیده میشود. در حالی که در شرایط رشد اقتصادی مثبت، خانوارها باید در طول زمان به محلههای بهتر نقل مکان کنند، اما در دهههای اخیر روند برعکس شده و خانوادهها مدام سنگرهایی را که قبلاً بهدست آورده بودند از دست میدهند.
او همچنین یادآور شد که کاهش سهم اجارهنشینی در دهکهای پایین الزاماً خبر خوب نیست؛ بلکه نتیجه ناتوانی کامل این دهکها از پرداخت اجاره و تمایل به سکونت در زاغهها و مناطق غیررسمی است. در دهکهای بالا نیز بهدلیل افزایش ریسک اقتصادی، بخشی از افرادی که قبلاً بهجای خرید مسکن سرمایه خود را وارد فعالیت اقتصادی میکردند، اکنون خرید ملک را امنتر میدانند.
تورم مسکن؛ در اوج جهانی
طبق گفته اولاد، تورم مسکن و اجاره در ایران پس از کند شدن هنوز در سطحی بسیار بالاتر از اغلب کشورهای دنیاست. نسبت سهم اجاره از هزینه خانوار در ایران حدود ۴۴ درصد است؛ در حالیکه این رقم برای عراق ۳۵ درصد و برای پاکستان ۳۶ درصد است.
چهار سناریو تا سال ۱۴۱۵
او در ادامه چهار مسیر احتمالی برای شاخص دسترسی به مسکن را چنین توضیح داد:
- سناریوی خوشبینانه: رشد اقتصادی ۵–۶ درصد، تورم کمتر از ۱۰ درصد و افزایش بیش از ۸۰ درصدی درآمد سرانه → دسترسی به مسکن در ۶.۵ سال.
- سناریوی میانه: رشد ۳ درصدی، تورم ۱۰ تا ۱۵ درصد و افزایش ۳۸ درصدی درآمد → دسترسی در ۱۳.۵ سال.
- سناریوی بدبینانه: رشد ۱ تا ۲ درصد، تورم ۱۵ تا ۳۰ درصد و افزایش ۳۰ درصدی درآمد → دسترسی در ۱۸.۷ سال.
- سناریوی بحرانی: رشد صفر یا منفی، تورم بالای ۳۰ درصد و درآمد ثابت → دسترسی در ۲۳.۵ سال.
او نتیجه گرفت که بدون حل بحرانهای کلان اقتصادی، حتی سیاستهایی همچون مسکن اجتماعی یا یارانه اجاره نیز به دهکهای پایین اصابت نمیکند؛ مشابه تجربه کشورهای دیگری مانند آمریکا در حمایت از فقرا.
