کابوس مستاجران از امروز آغاز شد!
نرخ تورم ماهانه اجاره‌بها در مهرماه به بالاترین سطح خود طی ۱۱ ماه اخیر رسید و تورم سالانه آن نیز به حدود ۳۶.۵ درصد نزدیک شده است. سیاست‌های محدودکننده اجاره و طرح‌های مسکن دولتی نتوانسته‌اند از فشار هزینه بر مستأجران بکاهند و بیشترین آسیب همچنان متوجه خانوارهای کم‌درآمد است. در حالی که توان پرداخت نقدی دهک اول تنها حدود ۱۲ میلیون تومان برآورد می‌شود، خرید یک واحد در طرح مسکن ملی نیازمند ۸۵۰ میلیون تومان سرمایه است؛ از این رو کارشناسان معتقدند زمان اجرای سیاستی جایگزین فرارسیده است.
براساس گزارش‌های رسمی، نرخ تورم ماهانه اجاره برای سومین ماه متوالی افزایش یافته و با رسیدن به ۳ درصد، زنگ هشدار رشد دوباره تورم نقطه‌ای و سالانه در بازار اجاره را به صدا درآورده است. این وضعیت موجب شده سیاستگذاران بخش مسکن درگیر یافتن روشی مؤثر برای حمایت از خانوارهای کم‌درآمد، به‌ویژه دهک‌های اول تا سوم شوند.
در حالی که برخی نمایندگان مجلس همچنان بر واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله برای احداث مسکن حمایتی پافشاری می‌کنند، کارشناسان و مدیران دولتی تأکید دارند که دهک‌های پایین درآمدی توان پرداخت آورده اولیه یا اقساط تسهیلات را ندارند. به باور این گروه، منابع محدود بودجه باید صرف ساخت مسکن استیجاری دولتی برای اقشار کم‌درآمد شود، نه واحدهای ملکی که در نهایت به دست همان گروه هدف نمی‌رسند.
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که بخش زیادی از بودجه حمایتی در قالب یارانه ساخت مسکن ملکی هزینه شده اما گروه‌های کم‌درآمد یا به دلیل ناتوانی مالی از ورود به طرح بازمانده‌اند، یا در میانه راه به علت ناتوانی در تأمین آورده انصراف داده‌اند. شماری از خانوارها نیز به‌دلیل فشار معیشتی، امتیاز واحد خود را پیش از تحویل فروخته‌اند و در نتیجه یارانه‌های دولتی عملاً به هدف خانه‌دار کردن فقرا نرسیده است.
رکورد جدید تورم اجاره و تشدید اختلاف دیدگاه‌ها
در مهرماه، تورم ماهانه اجاره به ۳ درصد رسید که بالاترین رقم در ۱۱ ماه گذشته محسوب می‌شود. همزمان اختلاف نظر میان مجلس و دولت درباره شیوه حمایت از مستأجران شدت گرفته است. برخی نمایندگان اعتقاد دارند واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله می‌تواند هزینه مسکن را کاهش دهد، اما کارشناسان وزارت راه و شهرسازی این رویکرد را به دو دلیل ناکارآمد می‌دانند: نخست، خانوارهای دهک‌های پایین حتی با دریافت زمین توان ساخت مسکن ندارند؛ دوم، هزینه آماده‌سازی زمین‌ها از توان مالی دولت فراتر رفته است.
بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در مهرماه ۳۴ درصد گزارش شده است. هرچند این نرخ نسبت به رکوردهای بیش از ۴۰ درصدی سال گذشته کاهش یافته، اما رشد تورم ماهانه نشانه‌ای از احتمال جهش دوباره بازار اجاره است. تجربه سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد تورم‌های ماهانه حدود ۳ درصد، زمینه‌ساز جهش‌های سالانه بالای ۴۰ درصدی بوده‌اند.
پیوند تورم عمومی و اجاره‌بها
تورم عمومی مهرماه با ثبت رقم ۵ درصد، به بالاترین سطح خود در ۴۰ ماه اخیر رسیده و تورم نقطه‌ای نیز با رقم ۴۸.۶ درصد رکورد ۲۹ ماهه را شکسته است. افزایش تنش‌های اقتصادی و سیاسی از مهم‌ترین عوامل این جهش عنوان می‌شود. با توجه به ارتباط مستقیم میان تورم عمومی و اجاره‌بها، رشد سطح عمومی قیمت‌ها می‌تواند زمینه‌ساز افزایش مجدد نرخ اجاره در ماه‌های آینده باشد.
کارشناسان می‌گویند کنترل تورم عمومی از طریق اصلاح سیاست‌های اقتصادی و ثبات‌بخشی به فضای سیاسی کشور، کلید اصلی کاهش فشار بر مستأجران است. در کنار آن، تمرکز منابع دولت بر ساخت واحدهای استیجاری ارزان‌قیمت به جای طرح‌های ملکی پرهزینه، می‌تواند راهکاری مؤثر در کوتاه‌مدت باشد. تجربه سقف‌گذاری دستوری ۲۵ درصدی در دو سال گذشته نشان داده که این نوع سیاست‌ها نه‌تنها تورم اجاره را مهار نکرده، بلکه باعث کاهش عرضه و در نهایت افزایش بیشتر قیمت‌ها شده است.
ناکامی طرح مسکن ملی در خانه‌دار کردن دهک‌های پایین
به گفته حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، طرح مسکن ملی نتوانسته نیاز خانوارهای دهک‌های پایین را پاسخ دهد. هزینه ساخت هر واحد بدون احتساب زمین اکنون حدود ۱.۵ میلیارد تومان است، در حالی که سقف وام بانکی تنها ۶۵۰ میلیون تومان بوده و خانوار باید دست‌کم ۸۵۰ میلیون تومان آورده نقدی داشته باشد؛ رقمی که هیچ‌کدام از دهک‌های اول تا چهارم توان پرداخت آن را ندارند.
طبق داده‌های رسمی، متوسط درآمد سالانه خانوار شهری در دهک اول تنها ۱۱۹ میلیون تومان است و حتی اگر این خانواده‌ها کل پس‌انداز سالانه خود را صرف مسکن کنند، با کسری بیش از ۸۳۰ میلیون تومان مواجه خواهند شد. علاوه بر این، قدرت بازپرداخت وام نیز بسیار محدود است؛ برای مثال در دهک اول، خانوار حداکثر می‌تواند تسهیلاتی در حدود ۸۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۲۳ درصد دریافت کند که عملاً برای خرید یا ساخت مسکن کافی نیست.
طاهرخانی تأکید می‌کند که کشورهای توسعه‌یافته نیز با وجود درآمد سرانه بالاتر، برای اقشار ضعیف از مدل مسکن استیجاری عمومی استفاده می‌کنند، زیرا تجربه جهانی نشان داده است که مالک‌سازی اجباری برای فقرا به شکست می‌انجامد. به باور او، دولت ایران نیز باید در مسیر ایجاد مسکن استیجاری حمایتی گام بردارد تا خانوارهای کم‌درآمد بتوانند با کاهش هزینه اجاره، امکان پس‌انداز و بهبود کیفیت زندگی خود را پیدا کنند.
او در پایان خاطرنشان کرد که اگرچه اجرای این مدل هزینه‌بر است، اما در صورت اتخاذ آن در دوران وفور درآمدهای نفتی، می‌توانست به کاهش پایدار بحران مسکن برای دهک‌های پایین منجر شود؛ بحرانی که اکنون، با تداوم رشد تورم عمومی و اجاره، بیش از هر زمان دیگری گریبانگیر اقشار کم‌درآمد شده است.
